Es gibt viele Gründe warum Eigentümer die Hausverwaltung wechseln wollen. Der Hausverwalter kann fachlich nicht gut sein oder lässt seine Aufgaben schleifen. Viele Eigentümer möchten dann schnell die Hausverwaltung wechseln. Dabei gibt es allerdings einige rechtliche Dinge zu beachten. Die Voraussetzungen für die Kündigung der Hausverwaltung unterscheiden sich dabei zwischen WEG-Verwaltung und Hausverwaltung. Welche Voraussetzungen es für die Kündigung der Hausverwaltung jeweils gibt erfahren Sie in diesem Artikel.

Die WEG-Verwaltung kündigen

Wie schon bei der Bestellung des neuen Hausverwalters sind auch bei der Abberufung des alten Hausverwalters zwei einzelne Rechtsakte notwendig. Zum einen muss die Abberufung des alten Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft auf der Versammlung beschlossen werden. Zum anderen muss der Verwaltervertrag gekündigt werden. Der Abrufungsbeschluss muss dem Verwalter zugestellt werden und ist mit dessen Erhalt durch den alten Hausverwalter wirksam. Gleiches gilt für die Kündigung der vorherigen Hausverwaltung.

Vorzeitige Kündigung der WEG-Verwaltung

Der WEG-Verwalter wird standardmäßig sofort für mehrere Jahre ins Amt berufen. Die gesetzliche Höchstdauer der Berufung sind fünf Jahre bzw. drei Jahre nach Begründung des Wohneigentums über die Teilungserklärung. Danach Bedarf es keiner Hausverwalterkündigung, da sowohl Berufung als auch Vertrag mit Ablauf der befristeten Berufung enden. Sollte die Laufzeit der Bestellung und des Verwaltervertrages aus irgendeinem Grund abweichend sein oder verlängert sich der Verwaltervertrag automatisch, so ist darauf zu achten, dass auch der Verwaltervertrag rechtzeitig gekündigt wird. Soll die WEG-Verwaltung vorzeitig gekündigt werden, so sind die entsprechenden Regelungen des Verwaltervertrages und der Teilungserklärung zu prüfen. Verwalterverträge sind häufig nur aus wichtigem Grund zu kündigen. Ist dies nicht der Fall, so ist die entsprechende Kündigungsfrist der WEG-Verwaltung zu beachten. In der Praxis ist die ordentliche vorzeitige Kündigung allerdings sehr selten, da meist vertraglich ausschließlich eine Kündigung aus wichtigem Grund vereinbart wurde.

Kündigung des WEG-Verwalters aus wichtigem Grund

Um den WEG-Verwalter vorzeitig zu kündigen ist also in der Praxis meistens ein wichtiger Grund notwendig. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn die weitere Zusammenarbeit mit dem WEG-Verwalter nicht länger zumutbar ist, weil das Vertrauensverhältnis zerstört wurde.

Gründe, die das Vertrauensverhältnis zum WEG-Verwalter grundlegend zerstören sind z.B. das Unterlassen des Führens der Beschluss-Sammlung. Die fehlende Trennung zum vom Vermögens des Hausverwalters und der Eigentümergemeinschaft, das Auslassen der Organisation der Eigentümerversammlung oder Unterschlagung von Geldern und die Insolvenz des WEG-Verwalters. Kleinere Verfehlungen sind meist nicht ausreichend für eine fristlose Kündigung.

Die Abberufung des WEG-Verwalters muss zeitnah an seine Verfehlungen erfolgen. Ansonsten wirkt der Grund nicht mehr relevant genug für die plötzliche Kündigung. Als Faustregel gilt, dass innerhalb von zwei Monaten nach Eintreten des Grundes die Eigentümerversammlung über die Abberufung des alten Hausverwalters entscheiden muss. Der Abberufungsbeschluss schließt auch den Willen über die Kündigung des Verwaltervertrages mit ein.

Ordentliche Kündigung des WEG-Verwalters

Es kommt zwar in der Realität fast nie vor aber der Vollständigkeit halber gehen wir nachfolgend nochmal auf die fristgemäße ordentliche Kündigung des WEG-Verwalters ein. Sollte im Vertrag des Hausverwalters die Kündigung nicht auf einen wichtigen Grund beschränkt sein, so ergibt sich die Möglichkeit, dass der WEG-Verwalter laufend gekündigt werden kann. Hier ist dann lediglich die ordentlich Kündigungsfrist zu beachten. Auch muss die Eigentümergemeinschaft darauf achten beim Auslaufen der Bestellung rechtzeitig den Verwaltervertrag zu kündigen. Auch, wenn der Verwalter nicht länger im Amt ist, so hat er trotzdem ein Anrecht auf seine Verwaltergebühr, sofern der Verwaltervertrag nicht rechtzeitig gekündigt wurde. Die Abberufung der alten WEG-Verwaltung sollte also zeitlich immer zeitgleich mit der Kündigung des Verwaltervertrags geschehen. Von diesen Regelungen unabhängig ist die einvernehmliche Einigung zwischen WEG-Verwaltung und Wohnungseigentümergemeinschaft.

Hausverwaltung kündigen
Bei extremen Verfehlung kann der Verwalter fristlos gekündigt werden!

Ablauf der Abberufung des WEG-Verwalters

Sind alle genannten Voraussetzungen gegeben, so kann der WEG-Verwalter abberufen und gekündigt werden. Um dies in die Wege zu leiten ist eine Eigentümerversammlung notwendig. Diese wird wie gewohnt über die Verwalter einberufen. Wie bei jedem anderen Tagesordnungspunkt, muss auch die Kündigung bzw. der Wechsel des WEG-Verwalters vorher an den Verwalter mitgeteilt werden. Dieser ist verpflichtet diesen Punkt aufzunehmen und die Versammlung einzuberufen und durchzuführen. Weigert der Verwalter sich, so kann man dieses Recht einklagen. Alternativ können Sie eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Diese muss von mindestens einem Viertel der Eigentümer unter Angabe des Grundes, hier der Verwalterwechsel, einberufen werden. Weigert sich der noch WEG-Verwalter eine Versammlung einzuberufen, so kann auch ein Beirat der Eigentümergemeinschaft die Versammlung leiten und auch die den Hausverwalterwechsel auf die Tagesordnung aufnehmen. Sollten alle Stricke reißen und es muss die Einberufung der Eigentümerversammlung eingeklagt werden, so wird die Versammlung vom Gericht eingeleitet. Auf weitere juristische Abläufe wird an dieser Stelle verzichtet.

Kündigung der WEG-Verwaltung

Analog zur Berufung eines Hausverwalters kann auch bei der Abberufung der alten WEG-Verwaltung ein Eigentümer zur Unterschrift bevollmächtigt werden. In diesem Fall unterschreibt der bevollmächtigte Eigentümer allerdings die Kündigung an den Hausverwalter, statt dem Verwaltervertrag. Wird nicht ein einzelner Eigentümer zur Kündigung bevollmächtigt, müssen alle Eigentümer der Eigentümergemeinschaft die Kündigung an den WEG-Verwalter unterschreiben.

Kündigung der Mietverwaltung

Die Bestellung und Abberufung ist nur bei der WEG-Verwaltung notwendig. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung wird der Vertrag lediglich zwischen der Hausverwaltung und dem Eigentümer abgeschlossen. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist deswegen nicht notwendig. Es wird ein Vertrag mit der Hausverwaltung geschlossen, der eine bestimmte Laufzeit und bestimmte Kündigungsformalitäten aufzeigt. Gesetzliche gibt es hier deutlich weniger Vorgaben als bei der WEG-Verwaltung. Bevor der Vertrag gekündigt wird, sollte wir bei jedem Vertrag überprüft werden wann und wie der Verwaltervertrag zu kündigen ist. Denkbar wäre eine feste Laufzeit mit Kündigungsfrist und ansonsten eine automatische Verlängerung. Außerdem könnte der Vertrag unbefristet mit einer bestimmten Kündigungsfrist sein. Den Vertrag auslaufen zu lassen ist somit in der Regel also nicht möglich. Die Formvorschrift für die Kündigung ist ebenfalls im Vertrag enthalten und weiter gibt es nichts zu beachten.

Fristlose Kündigung der Mietverwaltung

Auch bei der Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung ist eine fristlose Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich. Die Gründe hier sind ähnlich zu denen der WEG-Verwaltung. Beispiele sind zum Beispiel die Veruntreuung von Geld oder die Insolvenz des Verwalters. Die fristlose Kündigung muss nach BGB innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden der Verfehlung des Verwalters beim Verwalter eingehen. Sicherheitshalber sollte eine fristlose Kündigung per Einschreiben versendet werden, sofern es nicht sogar im Verwaltervertrag bestimmt ist. Vorher muss der Hausverwalter aber bei jeder Art von Verstößen abgemahnt werden. Auf die Abmahnung kann man sich bei einer anschließend fristlosen Kündigung immer beziehen. So verleihen die laufenden Abmahnungen der letztendlichen Kündigung mehr Kraft oder ermöglichen diese erst. Nur in absoluten Härtefällen wie Gewaltandrohung gegen den Eigentümer oder der Insolvenz des Verwalters ist keine Abmahnung erforderlich.

Kontaktieren Sie uns bei Bedarf an einer neuen Hausverwaltung gern über unsere Website als auch über Social Media.

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